Eine Einstellung der Tätigkeit im LMNP beschränkt sich niemals auf einen einfachen administrativen Klick. Jeder Schritt zählt, jedes Dokument hat Gewicht, und die kleinste Nachlässigkeit kann teuer zu stehen kommen, insbesondere wenn die Besteuerung ins Spiel kommt.
Beendigung der LMNP-Tätigkeit: die Herausforderungen und unverzichtbaren Schritte verstehen
Die Beendigung einer Tätigkeit als nicht professioneller Vermieter erfordert eine fast chirurgische Genauigkeit. Die Abmeldung erfolgt ausschließlich über das zentrale Anmeldesystem der INPI und muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Datum der Einstellung vorgenommen werden. Diese Formalität führt zur Deaktivierung der SIRET-Nummer und, im Falle einer vollständigen Einstellung, zur automatischen Streichung bei der SSI oder URSSAF. Wenn Sie nach einer LMP-Pause wieder in den LMNP zurückkehren, erfolgt die soziale Streichung nur auf Antrag: Vergessen Sie die Automatisierung, diese Ausstiegsanfrage muss manuell gestellt werden.
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Für Steuerpflichtige im realen Regime endet die administrative Schließung hier nicht. Die Einreichung der Schlussbilanz (Formulare 2031 und 2033) muss innerhalb von 60 Tagen erfolgen. Dieser oft unterschätzte Schritt löst die sofortige Besteuerung der erzielten Gewinne und möglicher Verluste aus. Die nicht angerechneten Verluste und die als aufgeschoben geltenden Abschreibungen werden dann endgültig gelöscht, wenn die Einstellung vollständig ist. Dies erfordert eine strenge Planung, um jeglichen Verlust zu vermeiden.
Ein weiterer Punkt der Aufmerksamkeit betrifft die Gewerbesteuer (CFE). Wenn die Einstellung im Laufe des Jahres erfolgt, ist es möglich, eine anteilige Steuerentlastung zu beantragen. Dieser Schritt richtet sich direkt an das Unternehmensteueramt, erfolgt jedoch niemals automatisch. Für Wohnungen in Dienstleistungsresidenzen ist auch die Regelung der Mehrwertsteuer erforderlich.
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Die Verwaltung der Beendigung der LMNP-Tätigkeit und der Wertzuwachs bleibt entscheidend: Berechnung des Wertzuwachses, Wahl des Steuermodells, Überprüfung möglicher Steuerbefreiungen… Jedes Detail zählt, insbesondere seit den letzten Reformen. Für eine angepasste Unterstützung bietet die Ressource „Beendigung eines LMNP: Ratschläge und wichtige Schritte zur Kündigung Ihrer möblierten Vermietung – Immo Clé“ gezielte Antworten.
Welche steuerlichen Verpflichtungen bestehen bei der Einstellung Ihrer Tätigkeit als nicht professioneller Vermieter?
Sobald die LMNP-Tätigkeit eingestellt wird, wird der weitere Verlauf klarer. Es ist notwendig, eine Reihe von steuerlichen Formalitäten einzuhalten, die für den Austritt aus dem Regime strukturell sind. Zuerst die obligatorische Meldung bei der INPI. Diese Meldung, die innerhalb von 30 Tagen nach der Einstellung erfolgen muss, deaktiviert die SIRET-Nummer und löst die automatische Streichung bei der SSI oder URSSAF aus. Im Falle einer Rückkehr zum LMNP nach einer Erfahrung im LMP erfordert die soziale Streichung einen spezifischen Antrag.
Im realen Regime muss die Schlussbilanz innerhalb von 60 Tagen eingereicht werden. Dieser Schritt führt zur sofortigen Besteuerung der erzielten Gewinne und besiegelt den endgültigen Verlust der nicht angerechneten Verluste und als aufgeschoben geltenden Abschreibungen (ARD), wenn die Einstellung vollständig ist. Für diejenigen, die dem micro-BIC unterliegen, reicht die Abmeldung aus, ohne zusätzliche steuerliche Formalitäten.
Die CFE bleibt für das gesamte Jahr fällig, es sei denn, es wird ein ausdrücklicher Antrag auf anteilige Steuerentlastung (Artikel 1478 IV des CGI) an die zuständige Behörde gerichtet. Mehrere Fallstricke lauern: Versäumnis der Meldung bei der INPI, Fristüberschreitungen, nicht beantragte soziale Streichung bei einem Wechsel von LMP zu LMNP, fehlender Antrag auf CFE-Entlastung, unzureichende steuerliche Voraussicht bezüglich des Wertzuwachses, endgültiger Verlust von Verlusten oder ARD sowie nachlässige Regelung der Mehrwertsteuer für Dienstleistungsresidenzen.
Hier sind die häufigsten Fehler, die bei diesen Verfahren festgestellt wurden:
- Versäumte oder verspätete INPI-Meldung
- Fristüberschreitungen für die Schlussbilanz
- Nicht beantragte soziale Streichung beim Wechsel von LMP zu LMNP
- Nicht beantragte CFE-Entlastung
- Fehlende Voraussicht bezüglich der Besteuerung des Wertzuwachses
- Verluste und ARD verloren aufgrund fehlender Voraussicht
- Vergessen der Regelung der Mehrwertsteuer in Dienstleistungsresidenzen
Vorsicht ist bei jedem Schritt geboten. Diese Disziplin schützt nicht nur vor möglichen Nachforderungen, sondern gewährleistet auch die Konformität der Beendigung der LMNP-Tätigkeit gegenüber der Steuerbehörde.
Verwaltung des Immobilienwertzuwachses: Berechnung, Besteuerung und Fälle von Steuerbefreiung
Seit dem 15. Februar 2025 hat sich die Besteuerung des Immobilienwertzuwachses im LMNP geändert. Artikel 84 des Finanzgesetzes 2025 hat dies festgelegt: Ab sofort müssen alle praktizierten Abschreibungen im realen Regime in die Berechnung des steuerpflichtigen Wertzuwachses beim Verkauf der Immobilie reintegriert werden. Die Folge ist, dass die Steuerlast steigt und das Interesse an der langfristigen Abschreibungsstrategie verringert wird.
Die Berechnungsmethode ist klar, in der Praxis wird sie jedoch komplexer. Der Immobilienwertzuwachs im LMNP entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem korrigierten Kaufpreis (einschließlich Kosten, Arbeiten), erhöht um die Summe der während der Haltedauer abgezogenen Abschreibungen. Diese Basis unterliegt dann zwei Abzügen: 19 % Einkommensteuer und 17,2 % Sozialabgaben. Alles wird durch Abzüge für die Haltedauer moduliert: Ab sechs Jahren sinkt die Steuer schrittweise, bis zur vollständigen Befreiung nach 22 Jahren für die Einkommensteuer und 30 Jahren für die Sozialabgaben.
Der micro-BIC stellt eine Ausnahme dar: Er erfordert nicht die Reintegration der Abschreibungen, der Wertzuwachs wird wie bei einer unmöblierten Vermietung berechnet, ohne Erhöhung. Für diejenigen, die eine Befreiung anstreben, sieht der allgemeine Steuergesetzbuch mehrere Situationen vor: bescheidener Umsatz (Artikel 151 septies), Ruhestand, unentgeltliche Übertragung oder Einbringung in eine Gesellschaft. Jedes Befreiungsregime setzt eine sorgfältige Überprüfung der Umsatzgrenzen, der Dauer der Tätigkeit und der Art der Übertragung voraus. Ein oft ignoriertes Verfahren: Es kann jedoch den fälligen Betrag an den Fiskus radikal verändern.
Die Beendigung der LMNP-Tätigkeit ist nicht nur das Umblättern einer Seite in einer Investition. Es geht darum, den Ausstieg zu verhandeln, die Besteuerung vorauszusehen und manchmal den Schlag zu vermeiden. Ein Weg, der, gut vorbereitet, es ermöglicht, die Fortsetzung ohne unangenehme Überraschungen zu gestalten.