Der Immobilienmarkt in Frankreich hat in den letzten Jahren eine ungewöhnliche Phase durchlaufen, die von Preisadjustierungen, einem Rückgang der Transaktionen und einem Anstieg der Zinssätze geprägt ist. Um das Ausmaß dieser Entwicklungen zu messen, ist es notwendig, mehrere Indikatoren zu kombinieren: Verkaufsvolumen, Preise pro Quadratmeter im Altbau, Finanzierungsbedingungen und territoriale Unterschiede.
Dieser Überblick über den Immobiliensektor im Jahr 2024 konzentriert sich auf die strukturellen Daten und die Unterschiede, die mehr aussagen als eine einfache konjunkturelle Zusammenfassung.
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Immobilienpreise in Frankreich: Unterschiede zwischen Häusern und Wohnungen
Die Unterscheidung zwischen Häusern und Wohnungen bleibt ein zuverlässiger Indikator zur Analyse der Immobilienlage. Die Häuser, die lange Zeit durch den Post-Lockdown-Effekt und die Suche nach Platz gestützt wurden, haben ihre Preise in mehreren regionalen Metropolen früher korrigiert als die Wohnungen.
Die Wohnungen im Stadtzentrum hingegen haben in den angespannten Gebieten, wo die Mietnachfrage die Bewertungen stützt, besser widerstanden. Diese Divergenz zeigt sich von Quartal zu Quartal in den von den Notaren veröffentlichten Daten.
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| Indikator | Häuser (Altbau) | Wohnungen (Altbau) |
|---|---|---|
| Preistrend in der letzten Zeit | Deutlichere Korrektur, insbesondere in den Vororten | Relative Widerstandsfähigkeit in großen Agglomerationen |
| Transaktionsvolumen | Deutlicher Rückgang, verlängerte Verkaufsfristen | Moderater Rückgang, Mietnachfrage als Sicherheitsnetz |
| Dominierendes Käuferprofil | Erstkäufer, die durch die Zinssätze gebremst werden | Investoren und Zweitkäufer |
| Empfindlichkeit gegenüber Zinssätzen | Hoch (höhere geliehene Beträge) | Mittel (niedrigere Einstiegspreise in absoluten Werten) |
Diese Tabelle fasst qualitative Trends zusammen, die auf dem Markt für Altbauimmobilien beobachtet wurden. Die Häuser sind stärker von den Zinserhöhungen betroffen als die Wohnungen, hauptsächlich weil der geliehene Betrag im Durchschnitt höher ist.
Um die detaillierten Entwicklungen und die Analyse der verschiedenen Segmente zu verfolgen, kompiliert der Immobiliensektor auf Veridictus regelmäßig die konjunkturellen Daten nach Segment.
Zinssätze und Transaktionsvolumen: die direkte Verbindung
Der Anstieg der Hypothekenzinsen war der dominierende Faktor der letzten Zeit. Nach mehreren Jahren außergewöhnlich günstiger Bedingungen hat die geldpolitische Straffung die Kreditfähigkeit der Haushalte grundlegend verändert.
Der Verlust der Kaufkraft hat die Anzahl der Transaktionen im gesamten Land erheblich reduziert. Die Notare haben einen bemerkenswerten Rückgang des Verkaufsvolumens im Altbau verzeichnet, ein Phänomen, das sowohl kleine Gemeinden als auch Metropolen betrifft.
Der Mechanismus ist mechanisch: Bei gleicher Monatsrate verringert ein höherer Zinssatz das geliehene Kapital. Die Käufer passen ihre Suchen nach unten an, was die Verkaufsfristen verlängert und einige Verkäufer dazu zwingt, ihre Preise zu überdenken.
- Die Erstkäufer sind am stärksten betroffen, da sie fast vollständig auf Kredite angewiesen sind, um ihren Kauf zu finanzieren, und selten über eine beträchtliche Eigenkapital verfügen.
- Die Zweitkäufer kompensieren teilweise durch den Erlös aus dem Verkauf ihrer vorherigen Immobilie, sind jedoch ebenfalls von der Marktkontraktion betroffen.
- Die Investoren agieren unterschiedlich: Einige konzentrieren sich auf Immobilien mit korrigierten Preisen, andere setzen ihre Projekte aus, bis sich die Bedingungen stabilisieren.
Im Gegensatz dazu haben die Signale der Stabilisierung, oder sogar eine leichte Entspannung der Zinssätze, die gegen Ende der Periode beobachtet wurden, begonnen, einen Teil der Käufer zurück auf den Markt zu bringen. Das Transaktionsvolumen reagiert mit einer Verzögerung von mehreren Monaten auf die Veränderungen der Finanzierungsbedingungen.
Immobilienlage nach Gebiet: sehr unterschiedliche Realitäten
Die Analyse des Immobilienmarktes auf nationaler Ebene verdeckt erhebliche Unterschiede. Die großen Metropolen, die Mittelstädte und die ländlichen Gebiete folgen nicht dem gleichen Verlauf.
Paris hat eine sichtbarere Preiskorrektur erlebt als andere große Städte, nachdem es sehr hohe Niveaus erreicht hatte. Dieser Rückgang hat den Käufern etwas Spielraum zurückgegeben, ohne jedoch den Pariser Markt für die Mehrheit der Haushalte zugänglich zu machen.
Die Mittelstädte haben in Bezug auf die Preise besser widerstanden, insbesondere diejenigen, die an leistungsstarken Verkehrsachsen liegen oder über einen dynamischen Arbeitsmarkt verfügen. Das Phänomen der geografischen Verlagerung, das während der Gesundheitskrise begonnen hat, unterstützt weiterhin die Nachfrage in diesen Gebieten.
Die ländlichen Gebiete zeigen ein differenzierteres Bild. Die attraktiven Sektoren (Küstenregion, Berge, Nähe zu einer Metropole) halten ihre Preise. Die weniger angebundenen Gebiete sehen, wie sich die Verkaufsfristen verlängern und die Preise stagnieren oder sogar zurückgehen.
Altbauwohnungen: das Segment, das die Anpassungen konzentriert
Der Markt für Altbauimmobilien macht den Großteil der Immobilienverkäufe in Frankreich aus. Daher sind in diesem Segment die Preis- und Volumenentwicklungen am deutlichsten erkennbar.
Die Altbauwohnungen, die energetische Sanierungsarbeiten benötigen, erfahren einen zunehmenden Wertverlust. Die Käufer berücksichtigen mittlerweile die Kosten für die Arbeiten in ihrer Kalkulation, was sich negativ auf die Preise von energetisch ineffizienten Immobilien auswirkt.
Bereits sanierte Immobilien oder solche mit guter Energieeffizienz verkaufen sich schneller und zu Preisen, die näher an den ursprünglichen Schätzungen liegen. Diese Bewertungsdifferenz zwischen leistungsfähigen und energieintensiven Immobilien stellt einen strukturellen Trend dar, kein einfaches Modephänomen.
Marktprognosen: die Signale, die es zu beobachten gilt
Drei Variablen bestimmen die Zukunft. Der Verlauf der Zinssätze bleibt der am meisten beobachtete Parameter von den Marktakteuren. Eine Fortsetzung der Entspannung, auch wenn sie bescheiden ist, könnte die Transaktionsvolumen wieder ankurbeln.
Die Energiegesetzgebung transformiert weiterhin den Immobilienbestand. Das schrittweise Verbot, die energieintensivsten Wohnungen zu vermieten, zwingt die Vermieter entweder, in Renovierungen zu investieren, oder zu verkaufen, was das Angebot auf dem Markt für Altbauimmobilien erhöht.
Das Verhalten der Verkäufer ist der dritte Faktor. Solange der Unterschied zwischen den Erwartungen der Verkäufer und der Kaufkraft der Käufer zu groß bleibt, funktioniert der Markt im Schongang. Die Anpassung der Verkaufspreise an die neuen Finanzierungsbedingungen benötigt Zeit, oft mehrere Quartale.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 wird daher durch diese drei überlagerten Perspektiven gelesen: Zinssätze, Regulierung, Psychologie der Verkäufer. Die von den Notaren vierteljährlich veröffentlichten Daten bleiben die verlässlichste Quelle, um zu messen, wo dieser Anpassungsprozess tatsächlich steht.